“一房卖二主”行为如何定性？

【案情】

    2002年8月，被告人曾东文承包施工安福县金潮食品有限公司的综合 楼，按照协议约定该楼二层以上的商品房（一共有16套）由曾东文出售。从同年12月开始，曾东文就开始和杨科金等购房人签订售房合同，并收取了购房人的购 房款。在售房过程中，曾东文将其中5套已经出售的商品房，隐瞒该房已出售的真相，又与戴汉强等5人签订售房合同，合同签订后曾东文继续收取戴汉强等5人的 购房款共计人民币199418元。房子建好后，戴汉强等5人正准备去装修新房时，才发现自己所购的商品房还卖给了别人，这时才知道自己受骗，遂向公安机关 报案。

   【分歧】

    对于该案的定性有两种不同意见：第一种意见认为，被告人曾东文重复出售房屋的行为属于民事欺诈 行为，不构成刑事犯罪；第二种意见认为，被告人曾东文以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取戴汉强等5人人民币199418元，数额巨大，其行 为构成合同诈骗罪。

   【评析】

    笔者赞成第二种意见，理由如下：

    被告人曾东文将5套商品房 卖出后，又隐瞒该房已被卖出的真相，与戴汉强等5人签订卖房合同，并收取被害人购房款，属于典型的“一房二卖”。“一房二卖”具有民事责任的某些特征，又 与刑法上的合同诈骗罪的特征极为相似，即在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物。笔者认为，对于“一房二卖”行为的定性，不能一概认定为合同诈骗或 民事欺诈，而应具体情况具体分析，最关键的是看行为人主观上是否具有“非法占有的目的”。如果能够认定行为人具有“非法占有的目的”，应定合同诈骗罪；如 果不能认定，即使被告人采取欺骗手段，也应按民事欺诈处理。

    但是“非法占有的目的”毕竟是深藏于内心世界的因素，应当坚持主客观相 一致的原则，既要避免单纯根据损失结果客观归罪，也不以仅凭被告人自己的供述，而应当根据案件具体情况具体分析。对于“以非法占有为目的”的认定，应结合 行为人的履约能力、履约行为、对取得财物的处置情况、事后态度等方面情况加以综合判定，具体应从以下几个方面把握：行为人的主体资格是否真实；行为人在签 订合同时是否有实际履行能力；行为人是否采用了虚构事实、隐瞒真相的诈骗手段；行为人在签订合同后是否如约履行合同或为履行合同积极努力；行为人没有履行 合同的原因；行为人对于对方给付的财物如何处置；行为人的事后态度是否积极等。如果行为人根本没有履行合同的能力或者故意夸大自己履行合同的能力，骗取对 方当事人的信任与自己签订合同，合同签订后又不积极努力设法创造履约条件履行合同以避免对方经济损失的，对这种情况就应推定行为人具有非法占有的目的。

    具 体到本案中，被告人曾东文在与戴汉强等5人签订售房合同时，就已经明知自己将这5套商品房售给他人，根本没有履行合同能力，仍然隐瞒事实再次出售，并收取 他人的购房款，且没能按协议将房屋如期交付买受人使用，造成他人的经济损失199418元不能追回，其非法占有的目的十分清楚。被告人曾东文以非法占有为 目的，利用合同的形式骗取被害人钱财，数额巨大，应认定为合同诈骗罪。