黄山市住宅小区物业管理条例

第一条 为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业按照物业服务合同约定或者业主自行对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

第四条 物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

第五条 市、县（区）人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导。街道办事处、乡镇人民政府应当明确物业管理机构，配备物业管理人员，履行辖区内物业管理活动的监督管理职责。

第六条 市人民政府物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）拟定、制定物业管理相关政策措施；
（二）指导各县（区）做好物业管理工作；
（三）实施物业管理诚信档案制度；
（四）建立并推广使用统一规范的网上物业管理平台（以下简称物管平台）；
（五）监督、指导建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金）的使用；
（六）指导、监督物业管理招投标活动，指导和规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理；
（七）制定小区管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议等示范文本；
（八）法律、法规规定的其他职责。

第七条 县（区）人民政府物业管理行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作；
（二）做好前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案工作；
（三）对专项维修资金的使用进行指导、监督；
（四）采集、核查物业服务企业信用信息，建立相关物业管理档案，并接受查询；
（五）指导、监督物管平台的使用；
（六）组织开展物业管理相关工作人员的培训；
（七）法律、法规规定的其他职责。

第八条 市、县（区）相关部门应当按照各自职责，做好相关行政执法和监督管理工作：
（一）住房城乡建设部门负责监管工程质量保证金；监督建设单位履行建筑工程质量保修责任；受理房屋质量问题的投诉；
（二）公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放等开展监督检查，依法参与交通安全纠纷处理，做好流动人口监督管理工作；
（三）司法行政管理部门负责指导物业管理纠纷人民调解工作；
（四）民政部门负责居（村）民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动的监督；
（五）消防部门负责对住宅小区内消防工作实施监督管理；
（六）生态环境部门负责住宅小区以及周边环境保护工作的监督管理，依法查处违反环保法律、法规的行为；
（七）自然资源和规划部门负责物业服务用房规划的核实以及违法建设的认定；
（八）城市管理部门负责查处装修过程中擅自变动房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物等违法行为；
（九）人民防空部门负责对人防工程设施的建设与使用进行监督检查；
（十）市场监管部门负责电梯等特种设备安全和物业服务收费的监督检查；
（十一）发展改革部门负责监督管理电力设施和电能保护等工作；
（十二）经济信息化部门负责协调通信运行设施保护等工作；
（十三）园林绿化部门负责住宅小区内绿化的日常指导和监督工作。

第九条 建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。
在业主委员会和物业服务企业中，根据中国共产党章程的规定，设立中国共产党的组织。鼓励和支持符合条件的中共党员业主通过规定程序担任业主委员会委员。

第十条 市、县（区）物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的动态管理，对物业服务企业的服务质量进行考核。

第十一条 住宅小区内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，建设单位应当按照《安徽省物业管理条例》的规定向县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料。
符合首次业主大会会议召开条件，但未及时召开大会的，建设单位、前期物业服务企业或者业主可以向街道办事处或者乡镇人民政府书面提出召开首次业主大会会议的报告。街道办事处或者乡镇人民政府应当自接到报告之日起四十五日内，依照《安徽省物业管理条例》的有关规定，组织成立业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第十二条 住房城乡建设、自然资源和规划、人防、消防等单位，应当对首次业主大会筹备组就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询依法予以配合。

第十三条 提倡采用信息化技术，改进业主大会集体讨论、征求意见和投票表决方式。
物业管理行政主管部门建立的物管平台，应当具备公示公告、集体讨论、征求意见、投票表决等功能。
业主在物管平台的注册信息应当与其不动产登记信息一致，并享有与其专有面积相对应的表决权重。
业主可以在物管平台上依法行使业主权利，实名参与讨论、发表意见、投票表决。
业主有权选择网上投票或者纸质书面投票方式参与表决，同一业主同一事项网上投票和纸质书面投票结果出现不一致时，以书面投票为准。
在物管平台上发布公告、征求意见的期限不得少于三十日。进行投票表决的，网上投票期限不得少于七日。

第十四条 业主大会应当建立规范的财务管理制度，保证资金安全。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书、财务人员等专职工作人员。

第十五条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主大会可以在选举产生业主委员会委员的同时，选举产生候补委员，候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。
业主委员会委员和候补委员名单应当在住宅小区内显著位置和物管平台上公示。

第十六条 业主委员会及其委员不得有下列行为：
（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；
（二）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；
（三）煽动业主拒缴物业服务费，散布不利于物业管理的虚假信息，打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；
（四）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（五）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；
（六）骗取、挪用、侵占专项维修资金或者公共收益；
（七）索取或者违法收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；
（八）向物业服务企业销售商品、承揽业务，牟取不当利益；
（九）损坏共用设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质，拒缴物业服务费和专项维修资金，以及违法出租房屋；
（十）其他侵害业主合法权益的行为。

第十七条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会。街道办事处或者乡镇人民政府应当指导、协助成立换届选举小组，由换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届选举小组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用房屋专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。
业主委员会逾期未能换届选举的，由街道办事处或者乡镇人民政府指导所在地的居（村）民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第十八条 推行业主委员会主任离任审计制度，审计事项由业主大会决定，审计结果应当予以公示，审计费用可以在业主共有资金中支出。

第十九条 住宅小区由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可以在街道办事处或者乡镇人民政府的指导监督下，由业主自行管理。
业主自行管理的，业主大会应当设定执行机构及其负责人，负责日常管理工作。

第二十条 业主自行管理的住宅小区，业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订专业服务合同；业主大会聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位、共用设施设备的运行、保养和维修服务的，鼓励为其支付意外伤害等保险费用。
电梯、消防等有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

第二十一条 新建物业实行前期物业管理。建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式选聘前期物业服务企业，并与其签订书面物业服务合同，对前期物业管理的内容予以约定。
投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业，经所在地物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。

第二十二条 新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。
承接查验应当邀请部分业主参加。

第二十三条 建设单位在办理承接查验时，应当按照国家和省有关规定向物业服务企业移交物业使用、维护、管理必需的相关资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备以及相关资料移交业主委员会或者另聘的物业服务企业。无业主委员会或者另聘的物业服务企业的，应当移交物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府代管。
建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。物业交付时，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存，业主有权免费查询。

第二十四条 前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：
（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿意续签合同的；
（二）物业服务不符合履约标准，建设单位要求限期整改，物业服务企业逾期拒不整改，或者整改达不到要求，建设单位依法依约提前解除合同的；
（三）物业服务企业擅自退出的；
（四）物业服务企业被吊销营业执照的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
重新选聘物业服务企业前，建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和收费标准等征求业主意见。由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可以重新选聘物业服务企业，并在住宅小区内显著位置和物管平台上进行公示，公示期限不得少于三十日。

第二十五条 前期物业管理期间，物业服务企业退出的，新物业服务企业进入前，由建设单位承担相应管理责任。
建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任的，前期物业服务企业退出九十日前，应当书面告知业主、街道办事处或者乡镇人民政府。具备成立业主大会条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当在物业服务企业退出前，组织成立业主大会，决定管理模式。不具备成立业主大会条件的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织管理。

第二十六条 鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。
第三方评估机构对物业服务企业履约情况的评估结果，可以作为业主大会是否续聘物业服务企业的参考。

第二十七条 物业服务企业应当具备为业主提供专业服务的能力，并在承接项目前，将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地物业管理行政主管部门。
物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及有关物业服务行业技术标准提供专业化服务。
物业服务项目实行项目负责人责任制。物业服务企业更换物业项目负责人，应当书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置进行公示。

第二十八条 物业服务企业应当将物业服务合同约定的物业服务企业名称、服务等级标准、收费项目、收费标准、收费方式等内容全面公开公示，主动接受监督。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。
物业服务企业应当开展生活垃圾源头减量与分类宣传指导，引导、动员居民分类投放生活垃圾，督促卫生保洁人员做好本区域生活垃圾分类收集以及生活垃圾收集设施的保洁工作。
物业服务企业应当加强对住宅小区违法违规行为的巡查，及时进行劝阻和报告。
鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，推进智能化技术和装备在物业服务领域的应用，不断提高管理和服务水平。

第二十九条 物业服务企业应当在消防车通道、消防疏散通道、消防救援场地和消防救援窗口设置明显标识和禁止占用提醒。
物业服务企业应当建立和完善物业管理应急预案，及时处理物业管理中的突发事件。住宅小区内有下列情形之一的，物业服务企业应当在采取应急措施的同时，及时向街道办事处、乡镇人民政府或者相关部门报告：
（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害；
（二）发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病；
（三）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；
（四）发生群体性事件；
（五）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第三十条 物业服务收费应当按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价的，市发展改革部门应当会同市住房城乡建设部门依法制定收费标准，并向社会公布；每三年对收费标准进行评估，根据评估结果调整收费标准。
实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务企业不得擅自调整约定的物业收费标准。