企业土地增值税清算需谨慎，未提

东莞厚街律师获悉

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土地增值税是一种比较复杂的税种。企业在清算土地增值税过程中，应认真梳理土地增值税适用的征收方式、扣除项目的确定等计算相关问题。 ，避免因不遵守法律要求而增加清算成本。本案中，企业未向税务机关提供相关土地增值税结算信息，也未进行土地增值税结算。但因相关土地及地上建筑物已申请执行，税务机关调取相关信息，对公司土地增值税结算作出判断。土地增值税确定，引发税务与企业双方争议。以下与读者分享。

一、案例简介

2006年5月25日，忠县人民政府与A公司签订资产转让协议，将忠县热电厂全部国有资产转让给A公司。A公司支付对价3300万元，实际取得了9.33万元的股权。忠县某地块平方米工业用地。土地使用权。 2006年10月、2007年5月，A公司又取得一平方米国有土地使用权，并支付土地征用费430万元。但应缴纳的850万元土地出让金并未实际缴纳。忠县财政局代为划拨资金。 。

2015年9月6日，因A公司提起诉讼，重庆市第五中级人民法院委托重庆市3家拍卖公司对上述土地及地上建筑物进行整体拍卖。

2015年10月15日，忠州市第一局下发《税务事项通知》，要求A公司在10月20日前提交土地增值税扣除项目相关资料，A公司未在期限内提交。忠州一院向上述法院及拍卖公司出具函件进行核实，确认A公司应缴纳土地增值税3392万余元。

2015年12月17日，A公司向忠县地税局提起行政复议。忠县地税局获准延期审理，并于3月15日向A公司发出《税务行政复议决定书》，确认忠州第一税务所应缴税款。土地增值税计算出现错误，应纳土地增值税调整为3212万元。

2016年3月19日，A公司不服，向人民法院提起诉讼。一审判决维持忠县地税局的复议决定。 A公司仍不服，提起上诉，但仍败诉。

二、各方意见

争议焦点：土地增值税的征收方式及应扣除的项目。

A公司的观点： 1、A公司认为本案应予批准征收； 2、司法评估中产生的被拆迁户房屋勘察费、安置费、新征用土地所欠的征地费、收购忠县热电厂时缴纳的土地出让金3300万元取得资产应予扣除。

法院和税务机关的观点： 1.审计征收是税收征收的一般规定。核实征收是指由于纳税人的原因，税务机关无法查清事实，可能导致税款流失的情况。法律授权税务机关采用估算或根据一定比例计算应纳税额。本案无证据证明应当采用评定税款征收方法确定应纳税额； 2、实际缴纳价款并取得缴款凭证是确定土地增值税征收具体扣除项目金额的法定要求。 A公司主张，应纳税额确定时，不能提供有效缴款证明的，不得扣除已扣除的项目。

三、法律分析

（一）土地增值税按照审计原则征收，但符合法定批准征收情形的除外。

根据《税收征收管理法》的规定，税收征收的例外规定确定为税收征收。适用于因纳税人的过错导致税务机关无法查清事实，导致税款流失的情况。法律授权税务机关采用固定百分比估算或计算应纳税额的方法。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税结算和管理问题的通知》第七条：“房地产开发企业有下列情形之一的，主管机关可以认定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规规定应当设立账簿而未设立的； （二）擅自销毁账簿或者拒绝提供纳税信息的； 3、虽然设立了账簿，但账目混乱或成本信息、收入凭证、费用凭证不齐全，难以确定转让收入或扣除项目金额； 4、土地价值的条件——符合补充税款清算要求，但未按照规定期限办理清算手续，税务机关责令限期清算，仍不限期清算的； 5、申报的计税基础明显偏低，且无正当理由。本案中，A公司若想主张核准征收，必须符合上述法定条件。 A公司收到税务机关要求提交土地增值税扣除项目相关信息的通知后，未向税务机关提供，也未在行政复议期间行使举证权。但对于涉案交易，税务机关收集了《协议》、重庆市第五中级人民法院执行裁定书、三家拍卖公司出具的相关报告等信息，并依据土地增值税相关法律法规征收，能够确认土地增值税的计算。因此，不属于上述应当采取税收征收方式的情形。可见，其主张的以评税方式征税的主张不能成立，税务机关采取审计征税方式并无不妥之处。

（二）土地增值税扣除项目须有合法证明

土地增值税是对土地的增值部分征收的，因此在计算增值税时需要扣除相关成本，这些成本就是土地增值税的扣除项目。根据《土地增值税暂行条例》第六条的规定，取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本费用属于土地增值税的扣除项目之一。 《土地增值税暂行条例实施细则》细化了这两项扣除项目的具体内涵： 1、取得土地使用权所缴纳的金额，是指纳税人为取得土地使用权而缴纳的土地价款。权利以及纳税人为取得土地使用权所缴纳的金额。需缴纳的相关费用有统一规定； 2.开发土地成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用开支;土地开发费用是指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用和财务费用。

上述规定虽然明确了土地增值税扣除项目的具体范围，但从征管可靠性角度考虑，计算扣除项目时必须有合法证明。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税具体问题的通知》第十条：对于未缴纳土地增值税取得土地使用权或者无法提供土地增值税证明的已缴纳的土地价款，取得的土地使用权不得扣除。为权利支付的金额。结合上述关于土地增值税结算可扣除项目的规定，本案中，A公司提出的被拆迁户安置及应缴纳的征地费用等无法提供有效的证明。已付土地价款证明；对于此前收购忠县消防电厂资产所支付的对价3300万，A公司与转让方签订的《协议》中明确规定：3300万是转让全部资产的价款，而非土地出让金。因此，A公司主张扣除司法评估中产生的房屋勘察费、被拆迁户安置费、新征地未缴纳的征地费、取得土地时缴纳的土地出让金等不合理费用。忠县热电厂资产。根据法律要求，不允许扣除。

税务机关对获得的信息进行核实后，扣除了忠县热电厂为取得土地使用权而实际缴纳的土地出让金283万余元，得到了法院的支持。

（三）土地增值税的结算必须严格遵守法律规定

土地增值税是一种比较复杂的税种。土地增值税清算过程中，纳税人应了解土地增值税清算程序、土地增值税清算清算单位、土地增值税清算条件、土地增值税税务清算时应明确的事项、土地增值税清算时应提供的信息、收入和扣除项目的确定等，只有全部问题明确后，才能进行土地增值税清算正确执行，最大限度维护自身利益。

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