以案说法
以案说法
上海市奉贤区人民法院商品房委托
东莞厚街律师获悉
上海市奉贤区人民法院
民事判决
(2010)丰民三(民)初字第1号
原告××公司,住所××号。
法定代表人XX,经理。
授权代理人为公司员工XX。
委托代理人为上海市XX法律服务所法律工作人员XX。
被告人到××公司,住在×号房间。
法定代表人XX,董事长。
授权代理人为上海XX东莞市厚街律师事务所XX、东莞厚街XX律师。
原告××公司因商品房委托销售合同纠纷起诉被告××公司。本院于2010年4月26日立案后,依法适用简易程序,由××法官独任审理。本案于2010年6月10日公开开庭审理。原告委托代理人XX、XX,被告委托代理人XX、XX参加法庭诉讼。此案现已结案。
原告××公司诉称,原告与被告于2009年5月6日签订了商品房营销代理合同,合同期限至2010年4月30日止。在销售代理期间,原告带洽谈的客户时2009年7月10日,当他将房子的销售价格送到案发现场时,现场销售人员告诉他,公司将调整价格,不能按现有价格出售。由于2009年下半年有很多客户有意买房,原告多次向被告询问价格,但被告拒绝答复,并要求原告等到新房价格确定后再出售房屋。 。为此,部分客户观望无果后转而购买房屋,致使原告因被告迟迟投入巨额财力、物力、人力而蒙受损失。 2009年9月中旬,原告获悉被告已将该项目转让给绿地集团,遂于9月30日致函被告询问。但被告予以否认,并要求原告耐心等待新价格。由于被告无法获得被告确定的销售价格,原告于2009年10月15日再次致函被告,请求明确答复。被告告知,该项目已移交,具体赔偿金额将商定,请原告稍候。 2010年3月30日,原告再次致函被告要求赔偿,但被告未予回复。原告认为,被告隐瞒转让项目事实,竟单方面解除营销代理合同,使原告遭受巨大损失。被告应当承担全部责任。因此,提起诉讼,请求如下: 1、解除商品房营销代理合同; 2、被告擅自解除合同被责令返还违约金10万元; 3、判令被告向原告赔偿损失费167,268元(2009年4月至2009年12月,其中销售广告费23,200元;工资及社保费105,168元;售楼处租金18,900元;办公费、车辆费)人民币20,000元); 4、诉讼费用由被告承担。
审理过程中,原告变更第二项诉讼请求,最终损失费用为369,060.36元。
原告就指控的事实向本院提供了以下证据材料:
1、《商品房营销代理合同》复印件,旨在证明原、被告双方同意委托代理销售的事实。合同第八条规定佣金按2.5%计算,第十条规定违约金为10万元;
2、销售价目表、客户确认流程、销售进度、促销活动销售价目表各一份,旨在证明双方已确认销售价格,同时确认相应流程、销售进度, ETC。;
3、社会保险费收据共12张,旨在证明两名员工2009年社会保险费为14759.15元;
4、工资单共11张,旨在证明2009年1月至10月工资支出14.7万元;
5、协议书一份、发票三份,旨在证明原告以出售房屋为目的而出租房屋并支付相应费用的;
6、广告业专用发票,旨在证明原告支付广告费22700元的事实;
7、保险业专用发票两张,用于证明原告办公车辆保险费、车辆费,金额分别为6667.75元、15000元;
8、看房意向书两份,旨在证明原告带委托人看房,但被告以房价需要调整为由不愿签订合同,导致原告的利润损失;
9、2010年3月27日信函及快递单复印件,旨在证明原告已多次致函被告请求解决相关事项;
10、通话记录(录音)证明被告销售经理姜伟、薛兴龙认可其单方解除合同。
被告上海新来置业有限公司辩称,原告的请求没有事实和法律依据,请求驳回。
被告未就其主张的事实向本院提供证据,但指出原告曾代理出售三套房子,被告已支付佣金。其中,客户XX(音)签订合同的日期为2009年8月12日。
经庭审质证,被告对原告证据1、2的真实性无异议;证据3、4是原告单方面提出的,不予承认;证据5、6、7、8的真实性无法确认,与本案无关;证据9未收到,信中所述内容与事实不符;证据10的真实性有争议,内容中没有解除合同的意思。对此,本院认为,原告的证据1、2已得到被告的确认,本院予以采信;证据3、4、5、6、7、8是原告发生损失的费用,且损失责任以被告违约为前提。因此,待本院对被告是否违约作出判断后予以认定;证据9为原告单方面出具的一封信函,其执行付款日期为2010年3月27日,对应的快递凭证显示发货日期为“9月28日”,明显有悖常理,不予受理。本院已受理。证据10为视听材料,原告未能证明其为说话人的身份,且未提供其他证据证明其请求中认定的事实,本院不予采纳。
庭审中,原告确认了被告认定其出售三套房子并结算相应佣金的事实。并确认客户XX(音)的签约日期为2009年8月12日。
根据上述查明的证据,并结合当事人在庭审中的陈述,本院认定以下事实:
2009年5月6日,原告与被告签订了《商品房营销代理合同》,约定被告委托原告销售XX项目,委托期限为自合同签订之日起至4月份。 2010年12月30日,合同第二条款规定,一期工程占地80亩,可供出售93套。房产类型为联排别墅和复式别墅(销售价格表见附件1)。第四条规定原告每月必须有1-2台。广告投放量必须严格遵循客户流程(确认客户流程如附件2);第六条规定原告必须保证按照合同附件3《销售进度》完成销售业绩;第七条规定,原告必须按照附件1中的销售价格进行销售。原告的最高权力是销售价格的92%。若低于92折,原告不得擅自同意顾客,并应及时向被告书面说明情况;第八条 同意按销售总额的2.5%提取营销代理佣金;第十条规定,双方单方解除合同的,对方应当支付违约金10万元。同日,原、被告代表分别签署了《销售价目表》、《客户确认流程》、《销售进度》、《促销销售价目表》厚街律师,作为合同附件一、二、三、四。 。合同履行期间,原告共出售三套房子,被告支付了相应佣金。其中,客户XX(音)的签约日期为2009年8月12日。
还发现原告推销期间被告公司股权发生变化,随后被告方田要求原告继续推销。
庭审中,双方争议焦点为涉案《商品房营销代理合同》是否正常履行,以及在履行期间是否因一方当事人违约而造成房屋经营困难等后果。另一方执行。原告认为被告以需要调整价格为由拒绝与客户签订合同,并且没有回复原告的信函。这种单方面拒绝履行的行为是被告造成的,导致原告关闭了租赁的销售点,并且没有得到相应的期望。被告应承担的利益。被告认为东莞厚街律师,被告公司股东确实发生了变更,但股权变更对合同的履行没有影响。原告还同意通知其继续销售。被告从未表达过终止合同的意图。事实上,原告并没有停止出售房屋。此外,原告所称的损失和费用也没有相应的法律依据。
对此,本院认为,当事人有责任提供证据证明其主张的事实。本案中,原告与被告在签订《商品房营销代理合同》时,双方就房屋销售价格、销售流程等作出了明确约定。在销售过程中,原告实际销售了三套房子,被告也按照约定支付了房屋款。虽然被告公司股东发生变更,但股东变更并未导致涉案合同终止。原告称,期间被告提出调整房价、暂停销售。并没有有效证明这一事实。相反,庭审中明确客户陈学东签订的合同日期为2009年8月12日,提起诉讼时指出被告向客户展示时不予配合2009年7月10日,他买了一套房子。然而,他前后的说法却存在矛盾。此外,原告还证实,被告股东变更后,原公司股东允许其继续出售。由此可见,被告并未提出解除合同或设置阻碍合同履行的障碍。合同履行过程中,被告不存在违约行为,故无需确认原告主张的损失依据。涉案《商品房营销代理合同》履行期限届满日为2010年4月30日,原告提起诉讼时已届满。原告请求解除合同没有事实和法律依据,本院不予支持;鉴于原告无法证明被告在履行合同过程中存在违约行为,原告要求被告承担违约金和赔偿损失缺乏法律依据,本院不予支持。不支持其相应主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:
驳回原告上海广诚房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费为5309元,减半由原告承担。
如果您对本判决不服,可以自判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉,并根据对方当事人的人数提交副本,向上海市第一中级人民法院上诉。
XX 法官 2010 年 7 月 22 日
职员XX
法官XX
职员XX
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