租赁合同纠纷案例分析：止损义务、违约处理与征收补偿款分配

东莞厚街律师获悉

01

案例选择

案例1：如何正确确定出租人的停止损失义务

案例2：违反合同时承租人进行的翻新，扩展或装饰项目

案例3：在被租用的主题时，如何分配因生产和业务暂停生产和业务造成的损失的赔偿

02

亨希的观点

使用损伤规则的使用必须全面考虑诸如违反合同的责任以及合规方执行所需的期限。

在承租人违反合同的前提下，基于公平原则，应为出租人的有用装饰项目提供合理的赔偿。

暂停生产和业务损失的赔偿赔偿应考虑财产所有人和实际生产者的利益。

03

结论

部分。

01

张和杨签署了一份租赁合同，同意杨将租赁的工厂建筑，并于2017年2月6日至2022年2月5日的租赁期，年租金为300,000元。 2019年6月，杨在生产和运营方面遇到困难。在没有谈判之后，他给张致信说，他今天将搬出工厂，不再继续履行合同。 2019年7月1日，杨正式搬出工厂，并向张发出了另一封信，称无法履行合同，无法实现合同的目的，他要求终止合同。张表示与终止合同的分歧，并要求杨继续支付租金。

发现杨自2019年5月以来不再向张支付租金，并从2019年6月开始停止生产；张四次向杨发送信件，要求杨支付欠款。 2021年3月，张向法院提起诉讼，要求确认终止所涉及的合同，并裁定Yang向他支付了2019年5月至2021年2月的所有租金和滞纳金。

第一例法院认为

杨已经明确表示，他将不会继续履行合同。张应及时行使合同终止，以防止损失扩大。涉及的合同实际上是在2019年7月终止的。张无权要求2019年7月以后的租金和延迟付款费。因此，杨被裁定从2019年5月到2019年7月支付两个月的租金和延迟付款费，张的其他诉讼被拒绝。

第二个实例法院认为

张清楚地知道了杨停止生产并搬出租赁财产的事实，但是一年半，他只发送了几次租金，直到2021年才提起诉讼。他没有采取任何扣除措施来防止损失扩大。他的行为违反了扣除规则和诚实和可信赖的原则。考虑到另一方等待对另一方履行合同并寻求其他合同机会所需的时间，第二个实例法院更改了其裁决，以支持张的八个月租金和延迟付款费。

部分。

02

A公司与B公司签署了租赁合同，规定该公司将将涉及的房屋出租给B公司开设10年，每月租金为120,000元，每六个月支付一次。 B公司可以根据房屋的需求进行适当的翻新房屋，并且装饰将免于租金一个月。合同签署后，B公司在A公司批准后进行了涉及的房屋的建设和翻新，总支出为300,000元。

一年后，由于运营条件较差，B公司向A公司提出了降低租金和豁免的请求，但A公司拒绝了。此后，B公司没有继续支付租金。一家公司反复要求它，但没有要求它，然后发送了一封信以终止合同，并向B公司提起诉讼，要求它支付欠款和违约损失。 B公司提出了反诉，要求A公司补偿他在装饰中的240,000元人民币的折扣金额。

一审法院听到

B公司的欠租金构成违反合同，并满足了终止合同的条件，因此该判决支持公司A对此诉讼的要求；同时，本案涉及的租赁合同的终止起源于B公司违反合同，以及所涉及的房屋的装饰和装饰的损失应由违反合同的违反，因此拒绝了公司B公司对A公司A要求补偿其装饰损失的反诉。

第二个实例法院在审判期间发现

公司A发出终止信后不久，B公司搬出了涉及的房屋。公司A接收房屋后不久，它与第三方（一家餐饮公司）签订了单独的租赁合同，其租赁期为10年，租金为140,000元。第二个实例法院认为，尽管涉及的租赁合同的终止是由B公司违反合同造成的，但B公司与A公司A进行的装饰和装饰项目与A公司的许可客观地提高了所涉及的房屋的功能和质量，并具有对公司A的重复使用价值。根据公平原则，A公司应酌情赔偿，然后更改公司A的刑罚，以补偿B公司的150,000元人民币的装饰和装饰付款。

部分。

03

王和李签署了“房屋租赁合同”，该合同规定，李将以王的企业名称租赁工厂。租赁期限为2019年11月1日至2025年10月31日，每年租金为600,000元，每六个月支付一次。租赁合同规定，如果案件所涉及的房屋在租赁期间被重新定位或撤销，则承租人应及时搬出工厂，双方不承担违反合同的责任。 2021年，涉及众议院所在地的地区被政府征用，李搬出了涉及的众议院，王与土地获取部签署了征用赔偿金合同，以及一项赔偿生产和业务损失的赔偿金是130万人民。然后，李随后向法院提起诉讼，认为所涉及的众议院被征用，导致他停止生产并搬走并遭受损失。因此，应享受对所涉及房屋的征收赔偿赔偿中停止生产和业务的损失，并要求Wang支付130万元人民币以赔偿暂停生产和业务。

第一例法院认为

由于所涉及的房屋被州征用，李无法继续租用参与商业活动的工厂，因此他客观地存在生产和商业暂停的损失。涉及房屋的薪酬显然包括生产和业务中止的损失。薪酬的这一部分应为实际运营商赔偿。目前，只有李在征用时使用了参与业务活动的工厂。因此，暂停生产和业务费用的赔偿应属于李。因此，王被命令支付130万元人民币的赔偿，以赔偿生产和业务损失。

第二案后法院听到

首先，征收房屋补偿合同是对房屋的征收赔偿。所谓的生产损失和业务暂停只是薪酬金额的一部分。薪酬标准的确定不是基于运营商的实际生产损失和业务暂停东莞厚街律师，而是基于被征用房屋评估价值的一定比例确定的。实际上，无论相关工厂是闲置还是实际经营的工厂，它都不会根据房屋评估价值的一定比例在总补偿金额中丧失生产和业务的损失。其次，出租人租用工厂的行为也是一项商业法。诉讼中涉及的房屋的征用使财产所有人不可能继续租用工厂来获利，这在客观上是损失的关闭。第三，承租人实际上租赁了工厂建筑以开展业务活动，并且对所讨论的工厂建筑物的征收客观地导致其暂停商业损失。这一事实也应受到尊重；同时，还必须考虑到实际用户对生产和业务损失的中止，还必须考虑到诸如是否将被征用的房屋以及租赁合同的其余绩效期限的全面考虑。

总而言之，第二例法院改变了王的裁决，即王应支付30万元人民币的赔偿，以造成因生产和业务停职而造成的损失。

部分。

01

《民法典》第591条规定，遵守合同的当事方有义务在一方违反合同的情况下减少损失。特别是在住房租赁合同纠纷案件中，主要反映在以下事实中：当承租人明确指出它将不会继续履行合同，从租赁财产中移开并将租赁财产的控制权转移到出租人中时，出租人应立即取回房屋并终止合同，以避免损失。

在司法实践中，承认当事方遵守合同损失损失的义务的承认是不同的。主要争议在于确定损害损失损失义务的合理时期以及当事方是否遵守合同的判决标准是合理的，这对于是否损害了损失损失的措施。某些判断的情况下，出租人减少损失的义务被扩大，导致租户违约，这使政党有责任遵守合同的合同遵守合同，从而增加了遵守当事方遵守合同并间接降低违约成本的责任，从而降低了诚实和诚实的责任。

我们认为，扣除规则在租赁合同纠纷中的应用应在遵守合同的全面执行的前提下进行，尊重当事方的意志自治，诚实和可信赖的原则。

第一的

已建立和法律和有效的合同应严格遵守并完全遵守双方。尽管房屋租赁合同是一份非货币债务合同，并且由于无法强制性绩效而陷入合同僵局。为了防止浪费资源，《民法典》第580条还规定了行使通过违反合同终止合同的权利，我们仍然应该对一位承租人的行为进行负面评估，以终止合同而无权终止合同并搬离租约的主题，尤其是没有合法或事实履行事实或事实。我们实际上不能破坏合同的精神，并否认合同的全部履行原则，因为出租人有义务减少损失。案例1中的第一个法院客观地支持承租人的未经授权的终止行为，从而减少了承租人违反合同成本，这相当于否认合同的全部履行原则，并且与法治的精神不符。第二个实例法院基于此纠正它。

第二

尽管由于合同死锁而必须终止合同，但我们应尊重违反租赁合同中规定的合同责任的内容。在使用障碍规则来确定出租人的障碍期时，应根据租赁合同中违反合同责任条款的规定进行全面考虑，再加上租赁合同的履行，承租人的过失程度，承租人的过失程度（无论是经济困难和无法继续履行合同的经济困难，是否可以履行合同，等等），以反映出责任性和补偿性责任。

第三

防止损失的扩大是遵守合同的一方的法律义务。诸如及时回收房屋和寻求替代绩效的措施可以有效地防止合同陷入僵局，促进资源流量并优化市场资源分配。因此，在知道承租人已经摆脱了租赁的主题之后，出租人没有长时间处理它，以获得高空缺费用的赔偿，这也违反了诚实和可信赖的原则，不应支持。但是，遵守协议的当事方在履行其损害损失的义务上不应太严格，应为履行其履行其损害损失义务的义务的合理期限。为了确定合理的时期，应进行以下考虑：首先，应为出租人和承租人提供合理的时间来谈判终止合同；其次，出租人处置租赁财产没有法律或事实上的障碍（您自己使用，单独租用，由他人出售等）；第三，出租人合理地确定了遵守合同的困难，并以全面的方式寻求替代绩效，从而确定了履行损害损失义务的相应时期。

案例1

承租人通过沟通和行为清楚地表明，他无法继续履行合同，并实际上已经搬出了合同。但是，出租人只发布了一封信，以支付最多一年半的租金，并且没有采取任何措施来追回房屋以避免进一步扩大损失。因此，扩大的损失应由他承担。同时，考虑到出租人需要花费一定时间来撤回房屋并找到第三方分别出租它，因此第一架判决过度放大了出租人减少承租人违约成本的义务，而第二代理判决则纠正了这一点。从判决的有效性来看，当承租人实际上欠租金两个月时，二判决为出租人提供了6个月的减少期限，基于因素，例如出租人应承担的违反合同责任，出租人分别恢复房屋并将其出租的时间，这更好地反映了惩罚违反合同和平等利益的精神。

p22

02

签订房屋租赁合同后，为了使用房屋，承租人在出租人的同意下装饰或扩大房屋。如果由于出租人违反合同而终止合同，则出租人应弥补装饰费用。根据“承租人违反合同导致合同终止的情况”，根据“对最高人民法院的解释第9条，关于在城市住房租赁合同审判审判中的特定法律中针对特定法律的几个问题的解释”，如果承租人要求较小的人要求较少的赔偿较少的人对剩余的损失的赔偿，但如果不及时赔偿，那么在剩余的损失中，如果不这样做，但如果不及时使用，那么如果不及时待遇，则如果不将其付款，那么如果不及时使用，则如果不将其赔偿，那么如果不这样做，那么如果不及时使用，则在不及时赔偿。它应在使用值的范围内给出适当的补偿。

在当前的司法实践中，这种解释的理解和应用存在某些差异。我们认为，在承租人违反合同导致合同终止的情况下，完全否认了由租赁主题的装饰和翻新带来的质量改善和经济利益可能导致利益失衡。因此，可以从以下各个方面考虑正确理解和掌握这种司法解释的精神：

第一的

应该建立基本观点 - 如果承租人违反合同并终止合同，则对装饰项目的损失是承租人应承担违反合同的法律后果，并且他无权向出租人索赔赔偿。

第二

例如，涉及此案的装饰和装饰项目增强了租赁物体的使用功能或改善房屋的质量，这客观地改善了租赁财产的使用价值，这对出租人的未来使用或分别租赁了。出租人还将符合公平原则的要求。

第三

这种适当的薪酬不是同等的交换，并且不能将装饰项目的评估折旧金额直接确定为出租人的赔偿。承租人违反合同的惩罚性质应反映在赔偿金额的确定中。掌握这种司法解释的核心是确定装饰项目是否对出租人的未来使用房屋具有有用的价值，从而带来了经济利益。

基于上述理解，当我们听到此类情况时，如果我们审查了装饰和装饰项目的相关证据并将其与现场调查相结合，我们可以确定承租人的昂贵装饰和装饰项目客观地改善了租赁主题的质量，并提高了使用功能的质量。所有承租人违反了合同，或者承租人的未经授权的装饰均未得到补偿，这违反了公平原则，很难实现“三个效果”的统一判断要求。

案例2

租赁合同清楚地规定，承租人出租房屋是为了开设酒店，因此他将不可避免地投入大量资金来对租赁财产进行适当的租金翻新，以实现运营餐饮服务的目的。涉及合同终止后，出租人和第三方签署了单独的租赁合同。租赁的目的也是运营餐饮。双方同意，与以前的合同相比，租金将增加近20％。在市场环境没有发生显着变化的前提下，租金的增加足以反映承租人对房屋的装饰增加了房屋租金的价值。因此，二法院更改了判决，以比第一实体判决更能为承租人提供适当的赔偿。

关于确定出租人的具体补偿金额，实践中不同法院和法官的才能有所不同。有些是由评估折旧价格决定的，有些是由出租人的自我认可的数量决定的，而有些则由法官的酌处权决定，这在一定程度上导致了混乱。我们认为，应根据因素（例如，装饰和装饰项目的实际年份，装饰和装饰内容的益处）对特定补偿金额的确定，对租赁的主题的收益程度，违约方的故障程度以及由于装饰和装饰和装饰而获得的福利。

在特定操作中，首先

装饰项目的剩余价值或现值需要根据租赁期和合同中商定的实际绩效期进行合理评估。对于大型项目，建议将专业机构委托进行司法评估；对于小型项目，从提高诉讼经济和效率的角度，双方都可以通过与专业机构进行咨询来确认或做出决定。

第二

在装饰和装饰项目部分的折旧价格增加了租赁财产的使用价值和该项目的一部分，例如电力能力增加，水和电管道铺设和新鲜空气项目厚街律师，应根据房屋的性质正确确认（住宅，商业或工厂的建筑物等），以及由特定的或个性化的装饰来确认。

第三

全面的酌处金额基于案件中涉及的出租人装饰项目的好处，承租人违反合同的错误程度以及市场环境因素。

案例2

有关租赁合同规定，租赁期限长达十年，但在装饰完成后的两年内被终止。承租人未能充分利用装饰和装饰部分，其剩余的使用价值很高，这为随后的出租人继续出租提供了双重的时间和经济增益。实际上，在出租人和第三方签署的租赁合同中，租金标准也可以运作餐饮，并增加了近20％，这足以反映出承租人对房屋的装饰已大大提高了房屋的价值。基于这一点，第二实例法院改变了出租人的判决，以承租人的项目成本的50％来补偿承租人，并根据惩罚承租人违反合同的基础，更好地平衡双方利益。

部分。

03

如果在租赁期间在行政上被征用或搬迁租金，则不可抗力将无法实现合同的目的并终止合同。在这种情况下，不能因为不可抗力而被指责一个方，并且双方对合同的终止不负责任。在被动地搬迁或被征用的房屋后，相关部门将根据相应的征收补偿计划为财产所有人提供一定的赔偿，以赔偿生产损失和企业暂停。根据有关国有土地众议院收购和赔偿的第17条和第23条，市政和县级人民政府给予被征用人的众议院裁定的赔偿包括赔偿由众议院征用造成的损失的赔偿。具体的薪酬金额是根据诸如众议院被裁员之前的福利（暂停生产和业务时期）等因素确定的。

实际上，由于出租人和承租人未能就薪酬计划达成共识，因此无法顺利进行征用。在诉讼阶段，承租人和出租人在暂停生产和商业造成的损失的赔偿方面引起了很多争议，他们在司法实践中对这个问题的理解和掌握并不一致。

有人认为，顾名思义，应弥补生产和业务中止的损失，应弥补生产者和运营商的实际损失，因此应属于实际进行生产和运营的承租人；有些人认为，生产和业务中止的损失是计算征收房屋赔偿的方法之一，并针对被征用的房屋本身，该房屋本身应属于财产所有人，即出租人。不同的概念和理解导致了实践中的各种先例，这使人们陷入了统一法律的影响。因此，统一分配规则以赔偿由于生产和企业暂停而造成的损失，也需要当前的司法实践。

我们认为，由于生产和业务暂停而造成的损失赔偿的分配应从因中止生产和业务而造成的损失的构成和性质开始，并阐明概念中的混乱。

第一的

从相关的法律法规以及地方政府颁布的政策来看，确定因中止生产和业务而造成的损失的赔偿金与承租人的实际生产和运营损失没有直接相关。国务院授权所有省，自治区和地区制定实施规则的具体措施。 “上海国有土地上征用和赔偿房屋的实施规则”的第35条规定：“被征用者损失的赔偿标准和由非居住房屋征用造成的公共住房租户的赔偿标准，应根据非居住房屋的征收，根据非居住房屋的10％的市场评估，占公众价格的10％。 “如果被征用的人认为生产和业务停工的损失超过了被征用房屋的市场评估价格的10％，那么在被征用的头三年中，房屋的平均收益等材料将评估住房评估机构的生产和商业暂停损失。”从上述规定可以看出，由于生产和业务的暂停损失的赔偿通常与实际生产和运营损失无关，也不是通过对企业运营损失的财务审计而得出的。因此，根据这项规定，我们无法得出结论，生产损失和业务暂停的补偿是为承租人赔偿生产和运营损失。

第二

从征收房屋的实践来看，因中止生产和业务造成的损失的赔偿主要是针对被征用的房屋。如上所述，根据相关行政法律和法规的规定，基于被征用房屋的市场评估价格的10％确定了因生产和业务而造成的损失的赔偿。只有当被征用的人认为薪酬不足以弥补其损失时，才能结合前三年的平均房屋收益以及停止生产和业务的期限。从实际的角度来看，住房征收部门主要确定基于被征用住房的市场评估价格的10％的金额，很少有在实际生产和运营中分别评估实际生产和运营损失的情况。

第三

被没收的房屋的财产所有人的行为本身就是一项商业法案。租金收入是被没收的房屋带来的收益。由于没收而无法出租房屋，这实际上是生产和业务被暂停的情况。因此，不能简单地认为，只有承租人在被征用的房屋中进行生产和运营活动。

基于上述理解和分析，我们认为，因征用租赁房屋而造成的生产和业务损失的补偿主要针对被征用的人，即租赁房屋的所有者，而不是承租人。同时，应注意，承租人在被征用的房屋中进行生产和运营活动。被租用的房屋被客观地征用的事实会导致其生产和运营中断，并分别寻求其他生产和运营地点，从而造成诸如人工和材料之类的损失。根据公平原则，出租人应从生产和暂停薪酬中给承租人一定比例的赔偿。应根据承租人在生产和运营，剩余的租赁期以及承租人预测该区域的规模的规模上确定具体??比例，并在租用房屋时将其包括在征用范围中，然后应根据案件情况适当确定它。但是，承租人的收入份额通常不得超过财产所有人的收入。

案例3

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Text: Zhou Feng

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