佛山中院发布2020-2024年房屋租赁合同纠纷审判白皮书及典型案例

东莞厚街律师获悉

最近，佛山（）中级人民法院发布了“关于住房租赁合同纠纷案件（2020-2024）的白皮书”和十大典型案件。白皮书有系统地整理了佛山法院在过去五年中对住房租赁合同纠纷的审判中的总体情况和工作结果，并提出了预防，解决和管理此类纠纷的对策和建议。

图片由Liang bin

白皮书表明，从2020年到2024年，佛山市的两级法院接受了19,645个住房租赁合同纠纷案件，并裁定了19,433。其中，在住房租赁合同纠纷案件中，经营租赁合同占80％-95％。

为了应对诸如租赁期间无租金处理之类的争议，自助服务行为的合理限制以及村庄改革的赔偿和拆除住房租赁合同纠纷的赔偿，中级法院中级法院专注于实质性争议解决方案，并专注于实质性纠纷，并同时释放了十个典型案例，以提高租赁和诚实的诚实，以提高诚实的态度，诚实的态度，诚实的态度，诚实的态度，诚实的差异，AHEAR的诚实，AH的精神 环境。

01

案例1

某个集团公司与资产公司与某些财产公司之间的争议 - 促进实质性争议解决和争议促进和谐的实际实施

基本情况

2019年7月，一家资产公司通过招标发布了有关该案件涉及的项目的投资公告。同年8月，一家集团公司赢得了竞标，两党签署了租赁协议。签署租赁协议后，一家资产公司开始又一次地交付财产，但直到协议达成协议的交货日期才完全交付。双方签署了“关于纠正外部广场的备忘录”和“财产转让确认信”，以及某个资产公司承诺在一定时期内完成纠正。后来，双方就纠正和交付情况遇到了争议。一家集团公司提起诉讼，并要求一家资产公司支付超过2600万元人民币的违约损失，赔偿1.1亿元人民币的损失，退还700万元人民币和利息的租赁押金，等等。

裁判结果

经过审查后，法院认为，由于不利因素，例如流行病的影响和地铁建设的围栏，该项目的建设和商业发展并不理想。双方之间的争议将进一步延迟项目的进展，并影响周围项目的发展过程。因此，法院积极指导双方弥合差异，并以更积极和务实的态度缩小差距。经过几个月的细心调解，两党成功地达成了有关核心问题的调解计划，例如诸如该项目的租赁合同的早期终止，减少了违约损失以及权利和义务的解决方案。这不仅可以解决几家公司之间的争议，并防止由于长期诉讼而导致商业项目的运营停滞，而且还为随后的新投资者提供了更好的业务前景。

典型的意义

在这种情况下，目标数量高达1亿元人民币，涉及当地的关键投资项目。佛山中级人民法院完全扮演实质性争议解决的角色，并选择了优先调解的试验方法，最终实现了对当事方利益的平衡保护，并确保地方经济在法治轨道上的稳定进步。这是建设司法服务业务环境的生动例子。对该案件的正确处理完全反映了佛山法院优化司法服务以帮助高质量的经济和社会发展的积极责任，并确保通过高质量的司法服务来全面加深改革。

02

案例2

CAI与房地产公司之间的房屋租赁合同的争议 - 如果租赁提早取消，则出租人和承租人都应及时完成移交程序

基本情况

一家房地产公司（A党，出租人）和CAI（承租人党）签署了“商店租赁合同”，该公司规定租赁期限将于2017年6月22日至2022年6月21日，每月租金将支付给政党A的财务部门，并在每月5日之前按党派指定的银行帐户。如果截止日期超过30天，则A党有权单方面地以书面形式通知方B以终止该合同。合同签署后，CAI未能按照协议的合同期间全额支付财产公司的每月租金。自2020年4月以来，一家房地产公司一再敦促CAI通过微信，短信， 的信，但CAI没有回答。 2021年11月10日，一家房地产公司将商店撤回并租了出去。由于CAI尚未支付租金，因此一家财产公司起诉CAI支付欠款，并承担违反延期付款合同的责任。

裁判结果

经过审查后，法院裁定，尽管CAI声称他已于2020年4月底搬出，但他不再需要支付随后的租金。但是，CAI没有提供证据来确认他搬出时，他通知了一家房地产公司并完成了商店的收益和移交程序，因此他声称他不需要支付后来的租金。作为出租人，房地产公司应及时检查商店的状况，并按照2020年8月27日达成的合同来撤回商店，并结合处理租赁退款的程序和清理商店所需的合理期限，而CAI未能及时拖欠拖欠拖欠的合同后，应付款后，该行为终止了cai的行为。双方终止租赁合同的时间是2020年10月27日，CAI应从2020年1月22日至2020年10月27日的房地产公司支付租金。

典型的意义

此案是承租人违反合同引起的典型纠纷，导致提早撤离。通过这种情况，我们可以看到承租人有义务及时处理出租人的交接程序，并及时将房屋送回出租人。特别是，有必要避免别管它，使租房空缺并造成不必要的损失。对于出租人，如果承租人不打算继续履行合同，则应采取适当的措施提醒和交出合同，否则造成扩大损失的人应承担责任。该案件在指导双方标准化租赁，减少争议诉讼并促进有效使用租赁财产的情况下具有强大的指导作用。

03

案例三

管理公司与Wen的房屋租赁合同之间的争议 - 如果承租人确认租金符合房屋的当前状况，则他不得以租赁面积差异的理由要求租金调整

基本情况

出租人的管理公司和承租人WEN在众议院租赁合同中达成了同意，即作为当前情况将房屋出租给WEN，租赁区域尚无协议，也没有根据房屋地区对租金进行的任何协议。温确认他在出租之前已经检查了现场，并确认他知道房屋的现状。在租约期间，由于Wen拖欠了租金，水和电费，一家管理公司起诉终止租赁合同以及Wen拖欠租金，水和电费的欠款；温辩称，房屋的实际租赁区域明显小于管理公司在承包阶段通知的房屋区域，因此应根据实际区域降低租金。

裁判结果

经过审查后，法院裁定该案的租赁合同未规定根据房屋面积计算租金，并被视为整体出租。 Wen在租用房屋之前已经检查并确认了房屋的状态。因此，他与管理公司达成了一份合同，以根据现状租赁和确定租赁标准，这是基于对房屋地区的清晰了解。他的辩护缺乏事实依据，因此受不了。

典型的意义

有两种常见的方法可以计算租赁行业的租金：根据面积确定租金的单位价格，并根据整体设置计算租金。租赁合同通常陈述租赁财产的面积和地址，但是如何计算租赁必须根据合同确定。如果总共计算了整个租金，则如果提出区域差异防御，通常不支持承租人。因此，承租人在签署合同时应仔细阅读合同条款，检查现场租赁财产，并澄清租金方法，以避免由于面积和其他问题的差异而避免双方之间的随后纠纷。

04

案例4

Li和Zhang和其他房屋租赁合同纠纷 - 承租人对是否可以使用所需的经营许可来处理租赁财产

基本情况

涉及LI租赁案的房屋用于酒店运营。双方签署的租赁合同规定，租赁期限为2023年5月1日至2035年4月30日，李将亲自申请企业许可证和相关业务许可。涉及该案的房屋后，李向张报告说，众议院有裂缝和解决方案，并要求他进行房屋质量和安全检查，并表示询问后，他需要提交一份房屋安全检查报告。在房屋安全检查后，确定建筑物中的某些地震结构措施不符合随后的19年工作年限的要求。建议加强其地震抵抗能力不符合验证要求的组件。 2023年7月29日，由于无法申请特殊行业许可，该案涉及的租赁财产被暂停。李起诉张，并要求张退还押金，并承担违反合同的责任；张反对终止合同，没收了押金，并要求李承担违反合同的责任，而不再继续签订合同。

裁判结果

经过审查后，法院裁定，张作为出租人有义务提供合适的租房房屋。房屋安全检查报告显示，张提供的房屋确实存在质量问题，他没有根据评估报告的建议进行修复和纠正，导致该案中的租赁财产的许可证无法申请合同的终止。同时，合同规定承租人LI将自己申请营业执照和相关的商业许可证。作为专业运营商，李有义务对是否可以使用特殊行业许可并投资于该业务的房屋谨慎。由于无法申请许可证，该众议院无法运营，而Li也有错因终止合同。

典型的意义

出租人具有确保租赁财产适当租金的基本义务。如果租赁用于具有特殊要求的业务活动，承租人还应仔细审查房屋是否满足其业务需求以及在签订合同之前是否可以获得业务需求许可。如果合同没有就相关的特殊业务目的达成明确的协议，则出租人自然没有这种保护义务。在情况下，由于房屋质量问题无法处理业务许可，该案例确定了出租人和承租人之间责任分配的规则，这可以更好地平衡双方的利益，以防止任何一方受益于无法完全履行合同义务，并为诚实表现建立价值方向。

05

案例5

某个股东与Xiong和Yang之间的争议 - 租赁合同规定，贷款学校的资格是借出的，这违反了法律和法规的强制性规定，并且无效

基本情况

一家股票公司与Xiong和Yang签署了“租赁合同”，同意向Xiong and Yang租用一所学校和固定资产，并同意Xiong and Yang必须在承诺的期间内使用“一所学校”的名称，并有意识地接受业务指导和监督和监督和监督和监督和街道和评估； Xiong和Yang支付了200,000元的押金。租赁期到期后，一家股票公司确认Xiong和Yang没有剩余问题，该押金将在没有利息的情况下退还。后来，双方在约定的时期发生了争议。 Xiong和Yang起诉并要求股东退还200,000元和利息的租赁押金。

裁判结果

经过审查后，法院裁定，该案涉及的“租赁合同”包括两种法律关系：某个联合股票公司的资格借入学校许可并租用了商业场所，这是一份混合合同。由于租赁业务场所和学校许可证的贷款资格彼此取决于彼此，因此两者是密不可分的；学校管理的资格是特殊的，具体的，某些股东借给了Xiong和Yang的学校管理资格，该资格违反了法律法规的强制性规定，此案中涉及的“租赁合同”整体无效。根据《民法典》第157条，由于该案涉及的“租赁合同”的无效，Yang的某些股东获得的200,000元的押金被退还。完成各种程序后，某个股东和Xiong未能及时退还押金，在资本占领期间造成损失。杨根据特定股东的总保证金欠款提起诉讼，并根据国家银行间资助中心宣布的同一时期宣布的贷款市场报价率的标准计算了利息，直到所有资金还款日期，这是合理且富有基金的。

典型的意义

实际上，由于严格申请相关的业务许可证，一些租赁合同包括出租人除了从承租人出租租赁财产外还借出了业务许可证资格的情况。这种类型的所谓租赁本质上包括两个相互依存的部分：租赁和商业许可证资格贷款。但是，贷款商业许可证资格的做法违反了法律和法规的强制性规定，应根据法律无效。由于贷款行为与该地点的租金有关，因此租赁合同通常被视为整体无效。此案对指导交易具有良好的演示效果，但要签署合法合同并避免非法业务运营的风险。

06

案例6

LI与Hotel House租赁合同之间的争议案件 - 承租人终止合同后的租金豁免

基本情况

Li（A党）和一家酒店（B）在2021年11月6日签署的“信托管理合同”规定，租赁期限为2021年11月6日至2024年11月5日，开始日期为2022年2月6日，第一年的前三个月将是空旷的租赁期。如果B方需要在合同期内提前退还租赁，则应提前15天通知一方，并根据一个月的租金标准向政党支付违约损失，而B方将不会退还存款。在执行合同期间，一家酒店未经允许撤回而无需与Li交流并交出合同。李针对酒店提起诉讼三个月。

裁判结果

审查后，法院裁定，一家酒店离开了现场，搬走了，拆除了家具和设备，而无需与李进行通信和谈判。酒店的行为构成了违反合同的行为，应承担相应的违反合同责任。该合同规定了三个月的无租金期限，这是李穆（Li Mou）合理期望收取三年租金回扣的折扣。该合同尚未执行。酒店是有过错的聚会，不应完全享受免租金期的好处。此外，“委托业务管理合同”规定，酒店必须支付一个月的租金作为违约损失，以罚款，以罚款。 Li Mou声称，一家酒店的三个月租金补偿等同于他所遭受的损失，并支持了它。

典型的意义

在租赁合同中，租赁豁免期是一个普遍的优惠条款，通常用于吸引承租人并减少初始经济压力。但是，出租人为承租人提供租赁豁免期的目的是获得整个租赁期的所有收益，这本质上与《民法典》第159条规定的《有条件民事法律法》类似。如果在合同提前终止租赁期间终止的租金负担没有达成协议，则通常可以根据租赁期限的租金问题根据整个租赁期限的剩余租赁期限的比例以及两个政党的违反程度和合同终止的程度来处理。处理本案中规定的租赁豁免条款的规则更好地使双方的权利和利益与租赁之间的权利和利益平衡，避免违约方通过租赁免税条款获得额外的福利，并确立诚信和遵守法律的价值取向。

07

案例7

他和黄的房屋租赁合同之间的争议 - 行使优先租赁权利的条件

基本情况

黄和他签署了一份“商店租赁合同”，并将涉及该案的商店租给了他。在合同中同意租赁期限后，双方未能就是否续签租赁达成协议。由于他欠了租金，财产管理费，电费等，因此Huang要求他将商店恢复到原始的状态并支付上述费用，而他声称他有优先权租用涉及该案的商店的优先权。

裁判结果

经过审查，法院裁定，无论租赁续期，租金和其他费用是否为承租人的合同义务，承租人的租赁权利也是基于他遵守合同协议的前提。承租人在行使优先租赁权时应满足两个条件：一个是出租人继续出租房屋；另一个是承租人以相同的条款租用它。作为典型的延续合同，租赁合同的结论和绩效是基于双方之间一定程度的信任，相同的条件应包括主观条件和客观条件。主观条件是出租人根据合同对承租人履行合同的信任。如果承租人在履行原始合同期间有多次或严重违反合同，这影响了双方之间的信任关系，则不能确定满足相同的条件；客观条件是合同的核心条款，主要包括租金标准，付款方式和期间，租赁期限和租赁目的。在这种情况下，黄和他在租赁合同的履行期间发生了冲突，彼此之间的信任减少了。他没有在双方之间的合同关系期间的约定时间支付租金，而他的行为构成了违反合同，他没有证据表明黄将租赁财产租给了第三方。因此，他声称自己有优先的租赁权利，并且缺乏理由。

典型的意义

优先租赁权应满足的相同条件包括主观条件。如果承租人多次支付租金过期，导致双方之间缺乏信任基础，则将在一定程度上影响优先租赁中主观条件的满意度。承租人声称要行使优先租赁权时，应特别注意这一点，不仅应关注客观条件。该案件在理解和应用优先租赁权利方面具有一定的指导作用。

08

案例8

陶和一家工业公园管理公司有房屋租赁合同纠纷 - 租赁合同中的协议，即出租人可以对承租人在租赁财产中放置的物品行使留置权是无效的

基本情况

一家工业园区管理公司与陶签署了“工厂租赁合同”，同意将案件涉及的工厂建筑租赁给道的工厂建筑物，并同意，如果陶（Tao财产要优先支付Tao所欠的费用。后来，双方就合同的提前终止提出了争议，并在法庭上提起诉讼。 Tao要求确认双方签署的“工厂租赁合同”的终止，以及某个工业公园管理公司在租赁财产中的机械，设备和物品的返回；一家工业公园管理公司提出了反诉，并要求道支付占用的占用费，直到案件涉及的工厂之日为止。

裁判结果

经过审查后，法院裁定厚街律师，在双方就合同提前终止合同协议后，陶已经在租赁期内支付了租金。为了促进租赁财产的及时返回，道是合理的，对于清洁租赁财产中的物品是必不可少的。这种行为也是避免进一步扩大损失的必要措施。但是，某个工业园管理公司阻碍了陶以行使合同中同意的留置权为由对这些物品的清洁，他的行为违反了法律。作为财产权利，留置权应遵守法定财产权利的基本原则。在合同纠纷中，只有法律明确规定合同的一方享有留置权，正确的持有人才能行使留置权，但法律并未规定租赁合同中的出租人享有留置权。涉及的合同中某个工业公园管理公司可以行使留置权的协议是无效的协议，并且某些工业园管理公司不享有Lien Tao财产的权利。因此，一家工业园管理公司阻止陶的行为清理租赁财产中的物品缺乏事实和法律依据，并且由他造成的损失造成的损失的后果是由他承担的。法院将不支持某个工业园管理公司索取的合同终止后的职业费。陶（Tao）要求检索他的所有物品，并且某些工业公园管理公司必须合作。

典型的意义

在某些房屋租赁合同中，出租人将在合同中同意，如果承租人不按合同中约定的租金支付租金，则出租人有权保留承租人在租赁财产中放置的财产，并有权先支付财产。实际上，关于此类合同的条款的有效性有不同的看法。通过分析留置权的性质，可以澄清说，根据财产权的法定原则，租赁合同中出租人可以行使留置权的协议是无效的协议。出租人不喜欢租赁财产中的物品的留置权，这有利于建立对其各自的权利和义务的合理期望，并根据法律行使其权利，从而促进租赁市场的有序，健康有效的运营。

09

案例九

商业公司和投资公司Luo之间的房屋租赁合同的争议 - 如果出租人的自助服务行为超过了合理的限制，他必须为承租人赔偿损失

基本情况

Luo和CAI签署了一份“房屋租赁合同”，将案件涉及的租赁财产出租给CAI和一家商业公司，用于运营购物中心。 Luo由于CAI和一家商业公司的租金和其他费用欠款而反复切断了租赁财产的权力，然后Luo发出了“终止合同通知”，通知CAI和一家商业公司以终止“房屋租赁合同”，并支付欠款并退还租赁财产。 CAI和一家商业公司反对Luo的停电导致他的行动被阻止并遭受损失。

裁判结果

经过审查后，法院裁定，CAI和一家商业公司的造成租金和其他多个时期费用构成了基本违反合同的行为，并且由于Luo行使法定终止权，两方之间的租赁合同关系被终止。作为出租人，Luo应确保租赁财产的正常运作，而不必根据合同干扰CAI和商业公司的正常业务活动。这是他的主要合同义务。 Luo通过反复的停电和其他违反合同的行为阻碍了CAI和一家商业公司的正常业务活动，从而对他产生了重大影响。罗的自助服务行为违反了合同义务东莞厚街律师，进一步阻碍了租赁合同的绩效，并降低了双方之间的租赁关系。他也因终止合同而有过错，他必须为承租人赔偿某些损失。

典型的意义

实际上，由于承租人在约定的时期内未能支付租金和其他费用，因此出租人采取私人救济措施，例如锁门，切水和削减措施是很常见的。但是，《民法典》第1177条规定了自助行为行为的组成部分，主要包括存在非法侵权状态，需要保护自己的合法权利，需要急切要求从相关状态机器人那里提供帮助的需要，不得超过必要的限制以及法律或公共秩序或公共秩序或公共秩序或良好的自定义和良好的自定义限制；它还规定：“如果受害人采取不当措施对他人造成损害，他将承担侵权责任。”一般而言，承租人未能支付租金损害出租人获得租金收入的权利。现实不是紧迫性。长时间强行锁定门和停电可能会直接导致承租人无法实现合同的目的，并且造成的损失甚至可能大于出租人的租金损失，从而进一步加深了两党之间的冲突。这种私人救济方法超出了适当法律的合理限制，不值得晋升。对于租金欠款的行为，出租人可能会通过违反合同责任来促进其义务及时履行义务；如果满足商定的或法定终止条件，他可以行使终止合同并提供权利释放的权利。

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案例10

关于某个机械公司和某个机床工厂房屋租赁合同的争议 - 租赁合同因乡村改革和拆除而终止，承租人有权要求合理的赔偿分配。

基本情况

机床工厂与一家机械公司签署了一份“工厂租赁合同”，并以他的名字将案件的工厂租给了一家机械公司。在合同绩效期间，涉及该案件的工厂被包括在乡村级工业公园升级和翻新项目中。 A tool a " on of the ", a that it to the lease the two to the . Later, the two had on the of funds, and a sued a tool for for the , and , and by the .

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