产交所与转受让方法律关系的界定

甲产交所挂牌交易某套房屋产权。乙某与甲产交所的会员丙公司签订了《某市产权交易受让委托合同》，约定：乙某委托丙公司进行以下事项：协助乙某对本次竞买文件的策划、制定;协助乙某与产交所的沟通、协调;负责协调和跟进举牌保证金的支付、退还、贴息等事宜。此外还对违约责任进行了约定。

  合同签订后，乙某通过丙公司向甲产交所递交了举牌申请书，甲产交所以传真的方式向丙公司发出了《受让资格确认通知书》，内容为：丙公司委托人乙某拟受让某房屋项目的《产权受让申请书》及相关附件材料，经审核，乙某基本符合受让资格条件，请于规定时间内将本项目保证金150000元及举牌服务费5000元交到甲产交所指定账户。乙某按时间规定交纳了上述款项。后经公证竞买，案外人被确定为房屋的受让人，在受让确认书、竞买文件有效性审核表中确定的竞买人没有乙某。甲产交所退还了乙某相应的保证金及举牌服务费。乙某提起诉讼，要求判令：1、甲产交所立即支付违约金150000元;2、甲产交所赔偿乙某支付的律师费10000元。

  甲产交所抗辩称，其与乙某之间不存在合同法律关系，被告实行会员代理制，交易项目的出让方、意向受让方必须与产权经纪公司签订委托代理合同。原、被告之间不仅不存在书面合同关系，也不存在实质合同关系。被告已经根据交易规则的规定将举牌服务费和保证金返还给了原告，原告提出的违约金没有合同依据。

  【诉争焦点】

  本案双方当事人的争议焦点是：原、被告之间是否有合同法律关系?被告是否要向原告承担法律责任?

  【法院判决】

  原审判决：驳回原告乙某的所有诉讼请求。

  二审判决：驳回上诉，维持原判。

  【判案分析】

  产权交易的具体操作流程是首先由转让方与产交所的经纪会员单位签订《出让委托合同》，通过经纪会员单位向产交所提交相关的申请文件，相关文件提交齐备后，产交所对转让文件进行审核，审查通过后向转让方出具《产权转让受理通知书》。产交所将项目挂牌公示。意向受让方与经纪会员单位签订《受让委托合同》，通过经纪会员单位向产交所提交受让申请书及相关材料。产交所对所有提出受让申请的意向受让方均予以登记，并出具《产权受让申请登记通知书》。挂牌期满后，产交所将受让方征集情况上报国资委，经国资委审核后，若只产生一个符合条件的意向受让方的，转让方和意向受让方洽谈成功，确定其为受让方;若产生两个及以上符合条件的意向受让方的，通过电子竞价、拍卖、招标或产交所组织的其他竞价程序确定受让方。最终由转让方和受让方签订《产权交易合同》。在整个流程中，涉及多方法律关系，且法律关系的性质也存在差异，可按主体的不同，分为转受让方与产交所经纪会员单位的关系和转受让方与产交所的关系。

  无论是转让方或是意向受让方均与产交所的经纪会员单位签订有《出让委托合同》或《受让委托合同》，因而双方之间的关系应认定为委托合同关系。若转让方或意向受让方认为自身权益受到侵害后，可基于合同约定要求产交所的经纪会员单位承担违约责任。当然在侵权和违约发生竞合时，转让方或意向受让方可选择要求产交所的经纪会员单位承担相应的法律责任。

  产交所在发挥其促成产权交易的一般功能时，类似于市场中介机构，但由于其采会员制的组织结构，又使其不同于其他一般的中介机构。在民事法律活动中，通常由中介机构和相关方建立直接的合同法律关系。但由于产交所通过其经纪会员单位与转受让方建立委托合同关系，再由其经纪会员单位在产交所内进行相关交易操作，因而使产交所脱离于合同范畴。按照合同的相对性原则，作为独立主体的转受让方和经纪会员单位，理应是合同的当事人，产交所并非合同的当事人。