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经典案例
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金融借款合同纠纷：抵押合同签了却未办成登记，还不上钱咋办？
东莞厚街律师获悉
案由：金融借款合同纠纷
本公司同金融机构订立了以不动产作为担保的契约，然而由于流程上的阻碍未能完成抵押的官方确认，当前企业资金周转不灵，金融机构能否向我们追索补偿？探讨抵押确认的相关事宜。
一、案情简介：抵押合同签了，登记没办成，贷款还不上了
2013年，某金融机构与一家商业企业订立了相关信贷协议，承诺为企业提供四亿元的资金支持，使用期限为十二个月。为确保该笔款项的回收，银行与企业旗下数家关联企业以及数位个人分别签署了担保合同，即以房产、田地等不动产作为贷款的担保物。倘若企业无法履行还款义务，银行有权处置这些抵押资产，并优先获得清偿。
这些抵押物由于历史因素，房产证与土地证登记的权利归属存在差异，例如房屋登记在张三名下，土地却登记在李四名下。依照当时当地房产管理部门的相关规定，房屋与土地权利归属不一致的房产无法完成抵押登记手续。因此，尽管抵押合同已经签署，但抵押登记始终未能成功办理。
之后贸易企业未能履行承诺，拖欠金融机构七千万借款。金融机构提起诉讼，追讨欠款；同时数家担保单位及部分个人（提供抵押者）需在抵押品价值额度内承担连带清偿责任。
二、争议焦点：没办抵押登记，抵押人到底要不要担责？
案件的核心矛盾在于：
1.抵押合同没办登记，是不是无效？
2.如果合同有效，抵押人没办登记，该不该赔？赔多少？
三、裁判要旨：合同有效，抵押人要赔，但银行有过错会打折
最高人民法院最终判决：
1.抵押合同有效
依照《民法典》第215条（原《物权法》第15条），当事人签订涉及不动产物权设立、变更、转让或消灭的协议，若无法律特殊规定或合同另有约定，自协议签订即产生效力；即便未完成物权登记，协议的效力依然存在。概括而言，抵押协议属于债权性质的契约，而物权变更必须履行登记程序，这两者并非同一概念。哪怕没办登记，只要合同内容合法、双方自愿，合同依然有效。
抵押协议中清楚说明了抵押方的责任：确保抵押资产完成登记手续东莞厚街律师，否则需对银行造成的损失进行补偿。然而由于抵押的房产与土地权属存在出入，实际上无法办理登记，因此抵押权并未成立。在这种情况下，抵押方未能履行协议规定的责任，构成违约行为，需要按照协议条款向银行支付赔偿金。
3.银行也有过错，赔偿金额打五折
法院经过审理发现，银行作为业内经验丰富的金融组织，理应清楚当地存在房产权利归属不明的情形下，无法完成抵押登记手续的规则。然而，在2013年签订合同时，银行并未严谨核查抵押房产的权属状况，也未曾采取任何补救措施，致使经济损失进一步加剧。依据《民法典》第591条（原《合同法》第119条）规定，若对方未能履行合同义务，自身未采取有效措施避免损失进一步增加的，则无权就新增的损失要求补偿，因此法院审酌抵押人只需对未偿还贷款金额的一半承担赔偿责任。
四、东莞厚街律师点评：签抵押合同，这3件事一定要注意
1. 抵押合同≠抵押登记，没登记≠合同无效
许多人错误地认为，如果没有办理抵押登记手续，那么签订的合同就失去了效力，这种看法完全错误。合同的有效性与物权的登记是两个截然不同的概念，合同主要涉及双方是否需要履行约定，而登记则关系到是否能够对抗其他人的权利。即便没有完成登记程序，如果抵押人违反了合同条款，银行仍然可以依据合同内容向其提起诉讼并要求赔偿。
2. 抵押人：别侥幸！不配合登记要赔真金白银
担保协议里一般都会规定提供担保的一方要协助完成登记手续，这是法律规定的责任。万一由于提供担保的一方造成登记无法成功，提供担保的一方就必须依照协议条款补偿金融机构的经济损失。这个案例中，提供担保的一方就是因为房产权利归属存在出入未能完成登记，最后承担了经济赔偿。
3. 银行：专业机构要尽到审慎审查义务
金融机构作为信贷提供者，对于担保物的归属情况以及登记可行性等事项，具备比一般债权人有更深的理解。假如清楚或理应清楚担保物存在瑕疵，却不去核实也不给予警示，乃至在放款之后才进行登记手续厚街律师，一旦发生纠纷，司法机构或许会判定该机构存在失职，进而降低抵押责任方的赔偿额度。
法律是警示风险的前导，并非事后惩处的工具。它也为市场各方明确了责任范围——签订契约需恪守信用，履行承诺；办理注册须尽职尽责，规避隐患。对于普通人而言，抵押合同签署时多咨询登记事宜，对金融机构来说，贷款发放前核实产权状况，或许就能防止矛盾发生。
法律的暖意，不只体现在对违背承诺者的惩处，还在于告诫所有人：维护契约原则，注重潜在问题处理，是对自身和他人最根本的担当。
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